二月楼市成交量持续下滑 房企担心增加

玉沙广昶

　　一月份楼市销售数据不景气，转眼二月份已经结束，楼市依然在低位徘徊，销售业绩并没有很大的好转。各方面的负面新闻消息让地产股板块在持续的下跌的同时，也让市场预期变得更加谨慎。
　　数据显示，1月份，北京楼市仅有7个项目开盘。无论是同比2013年1月17个项目的开盘量，还是环比2013年12月份24个项目的开盘量，2014年开局，北京楼市供应量都出现明显锐减。与此同时，北京楼市1月份成交量也遭遇“腰斩”。数据显示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面积74.42万平方米，成交套数、成交面积的环比、同比均萎缩了四至五成左右。
　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，一月份楼市的不景气固然有多方面的因素，如春节期间，传统的销售淡季；在楼市风险加剧的情况下，购房者预期有所保留，放缓或延后了购房计划；房企们在市场普遍不景气的情况下，推盘速度也下降了。从银行方面来考虑，自2013年10月份后，不少银行收紧了房贷，房贷利率有所上浮，这无疑增加了购房者成本，购买意向的下降，多方面因素导致一月份楼市成交额的下降。
　　二月份，楼市销售业绩持续下滑并没有好转的迹象。数据显示，2014年2月，北京全市新建住宅（含保障房）网签总量为2221套，环比上月暴挫68%，与2013年2月同期的网签量相比也大跌59%。2月北京二手住宅成交总量为5441套，环比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，这是从2012年2月以后，24个月以来的月成交量新低。
　　楼市成交量的持续下滑无疑是一个值得人警惕的信号。作为资金密集型行业，在成交量下滑、出货速度明显下降的情况下，不少房企在资金链方面面临较大的压力。虽然房企们在2013年取得了良好的销售业绩，但是高额的拿地资金以及国内融资成本的提升也侵蚀了房企不少的利润。
　　中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮指出，前期的积累为房企一月份持续高地价拿地提供了支撑，但是这种局面不可持续，如果没有“源头活水来”，根本的还得靠销售业绩的提升。房企近几年的快速发展均靠的是“快速拿地，快速开发，快速销售”的高周转模式。一旦这一模式受到挑战，应对能力弱，综合实力小的企业面临很大的压力。
　　杭州一小部分楼盘的降价销售引发楼市地震，关于楼市“崩盘论”、“拐点论”的言论纷至沓来，外围风声紧，内部资金紧，近期房企日子不太好过。关于楼市的负面消息无疑增加了房企对未来市场风险的担忧。
　　在这样的一种氛围下，政府角色或许有所转变。奇怪但无奈的是，在当前市场氛围下，中央即使不出台楼市调控政策，房价也存在下行的压力；与房价高涨的时候，政府出台各种政策来调控楼市却不见效，形成了鲜明的对比。现实情况再次证明，仅靠行政干预市场难以起到根本性的影响和作用，市场供求关系，甚至价格水平根本还是又市场来决定。
　　目前政府进一步出台楼市调控政策的可能性较小，保持楼市的稳定发展反而会成为当局者的一项重要的课题。可是，市场是现实和残酷的，恐怕如同调控楼市一般，要靠人为的保持房地产行业的稳定发展也不是一件容易事情。
　　国内楼市分化早已成为共识，甚至同一城市不同区域的房子，价格也相差较大，这与影响房地产价格的因素有关。地段，交通，周边环境，配套设施等均成为影响房价的众多因素之一。未来一、二线城市房价遭遇价格天花板，三四线楼市还需要一段时间的消化，楼市买方与卖房的力量和地位或将反转。目前处在优势地位的开发商，未来在竞争加剧的情况下，不得不做出让步，调整经营策略；而处在被动地位的购房者，在供求格局改变的情况下，有望反转将拥有更强的议价能力，对房屋构造、内部设计等方面将有更多的要求。开发商也应该转变心态，更多的为购房者考虑，满足大众购房者需求。
　　中投顾问
   
   
   
   
   
   
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